買(mǎi)房對(duì)絕大多數(shù)普通家庭來(lái)說(shuō)是一件大事，既要面臨資金壓力，也需要花費(fèi)大量時(shí)間考量。受個(gè)別房企爆雷、延期交付、降低減配、價(jià)格大降等惡性事件的影響，太原市民買(mǎi)房的信心大降。
5月23日，太原樓市新政出臺(tái)，以降首付、降利率、減契稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等花式利好組合，支持首次及改善類置業(yè)需求。嗅覺(jué)敏感的房企必定會(huì)借機(jī)再次高調(diào)炒作政策，以拉動(dòng)銷售。但省城樓市產(chǎn)品供應(yīng)端已發(fā)生了深刻變化，購(gòu)房者面對(duì)樓市“新變化”，應(yīng)該更新哪些買(mǎi)房“新姿勢(shì)”？
早選房源伺機(jī)而動(dòng)
近期，各地政府接連推出新一輪的購(gòu)房寬松政策：包括降低房貸利率、降低首付比例、提高購(gòu)房補(bǔ)貼、降低購(gòu)房稅費(fèi)等。這些城市里，包括山西周邊的中部省份省會(huì)城市，也包括太原周邊各地市。不少讀者發(fā)出疑問(wèn)：“最近政策放松了，可以下手買(mǎi)房了嗎？”
山西晚報(bào)記者采訪了省內(nèi)外多位知名行業(yè)人士，答案是：購(gòu)房者要結(jié)合自身的條件，了解置業(yè)目標(biāo)城市整體發(fā)展?fàn)顩r來(lái)購(gòu)房。購(gòu)房者如計(jì)劃在太原長(zhǎng)久生活和工作，是剛需或者改善需求，可以提前下手，看好意向房源，做好購(gòu)房攻略，在半個(gè)月內(nèi)制定買(mǎi)房計(jì)劃。新政出臺(tái)后，看房量、交易量會(huì)增加，房企也會(huì)應(yīng)景出臺(tái)一些購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，這也意味著整體房?jī)r(jià)有可能會(huì)漲，此時(shí)提前看好房源就會(huì)比別人節(jié)省時(shí)間，更易抓住政策開(kāi)放期的好時(shí)機(jī)。
業(yè)內(nèi)人士建議，“看房源，需要提前準(zhǔn)備到這樣一個(gè)狀態(tài)：想清楚自己要買(mǎi)什么樣的房子，在哪個(gè)片區(qū)，選擇哪幾個(gè)樓盤(pán)的哪幾個(gè)戶型。把這些決策做好，接下來(lái)就只是看房源、看價(jià)格即可。同時(shí)，了解自己的資金、征信情況，做到能夠順利首付及申請(qǐng)貸款?！?/p>
購(gòu)房者若在非省會(huì)三四線城市生活工作，市場(chǎng)及房企對(duì)政策反應(yīng)要比太原慢，選房可以相對(duì)從容一些。當(dāng)前，各城市之間的差距正在逐步拉大，弱勢(shì)城市跟隨大城市一起普漲的時(shí)代已結(jié)束。同時(shí)，即使當(dāng)?shù)卣雠_(tái)積極新政，弱線城市的樓市價(jià)格上升幅度有限，購(gòu)房者可以等待市場(chǎng)明朗以后再做決定不遲。
另外，在樓市和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，業(yè)主什么時(shí)候買(mǎi)房都不會(huì)太晚，而且隨著居住需求的多樣化，置業(yè)可選擇性只會(huì)增多。經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期不佳的購(gòu)房者，盲目加杠桿置業(yè)不明智，所以不要讓不合需求的房子成為了生活和幸福的累贅。
值得注意的是，大幅降價(jià)、品牌已出現(xiàn)嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)的樓盤(pán)依然要慎選。逢交房必維權(quán)，已是省城樓市普遍現(xiàn)象。但細(xì)究起來(lái)，每個(gè)項(xiàng)目維權(quán)內(nèi)容卻是千差萬(wàn)別，問(wèn)題的嚴(yán)重性迥然不同。
比如，有些維權(quán)是因?yàn)榻环烤G化不到位，事實(shí)是公共綠地尚未竣工，樹(shù)木花卉品質(zhì)不夠高端；有些維權(quán)是因?yàn)闃堑?、樓梯沒(méi)有鋪瓷磚、入戶大堂及小區(qū)大門(mén)不夠氣派；還有配建學(xué)校教學(xué)團(tuán)隊(duì)非總校，售房沒(méi)明示，房企涉嫌錯(cuò)誤引導(dǎo)等。比這類維權(quán)問(wèn)題嚴(yán)重的是精裝房交房品質(zhì)與樣板間差別過(guò)大，貨不對(duì)版；樓價(jià)下降過(guò)甚，工程質(zhì)量惡劣等。而最讓人心生同情的維權(quán)是品牌運(yùn)營(yíng)不佳、交房遙遙無(wú)期；樓盤(pán)一房多賣，收房辦證艱難無(wú)助；項(xiàng)目違規(guī)開(kāi)發(fā)銷售，被查封等事件。對(duì)比各類維權(quán)，如今購(gòu)房者選房對(duì)品牌選擇更要心中有數(shù)，不要一味迷信大品牌、上市公司、豪宅產(chǎn)品，影響基本住房訴求的品牌千萬(wàn)不能碰。
弱線城市切勿“沙里淘金”
目前，全國(guó)已有上百個(gè)城市出臺(tái)了樓市新政。如個(gè)人經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)渥，在一線和強(qiáng)二線城市置業(yè)是最優(yōu)選。但在實(shí)際操作中，一線和強(qiáng)二線城市的購(gòu)房資金和政策門(mén)檻太高，若沒(méi)有去一線或強(qiáng)二線城市定居生活的計(jì)劃，退而求其次，可以選自己所在地的省會(huì)城市置業(yè)。業(yè)內(nèi)人士表示，“生活在經(jīng)濟(jì)較弱的城市，手中房子又是老區(qū)老房，或者說(shuō)到現(xiàn)在還屬于空置率較高的新區(qū)房子，那么最好找機(jī)會(huì)脫手這類房源?！?/p>
如需在非省會(huì)城市置業(yè)，置業(yè)前需要考慮清楚一些實(shí)際問(wèn)題。非省會(huì)城市基本屬于三四線的弱勢(shì)城市，這類城市的城建水平、軟性環(huán)境等條件較弱，人口外流傾向明顯，房地產(chǎn)發(fā)展的空間相對(duì)有限，存在房地產(chǎn)流動(dòng)性差的問(wèn)題。購(gòu)房者在置業(yè)前得做好長(zhǎng)期居住及養(yǎng)房的打算，這些區(qū)域的二手房、租房市場(chǎng)不活躍，房子轉(zhuǎn)手難。
選房時(shí)要避免“硬傷”，例如，沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的老區(qū)老房很容易失去流動(dòng)性，由于城市缺乏外來(lái)流動(dòng)人口，有支付能力的本地人又不存在購(gòu)置老房的需求，想賣房時(shí)很可能遇到二手房市場(chǎng)無(wú)人問(wèn)津的情況。
有優(yōu)質(zhì)學(xué)位房以及城市新區(qū)的主流新房，這兩類房源完全有可能在階段性出現(xiàn)供不應(yīng)求，市場(chǎng)較熱的局面。此時(shí)需要注意的是：這種階段性供不應(yīng)求完全是階段性改善需求爆發(fā)的結(jié)果，長(zhǎng)期看大多是要降溫的。但無(wú)論怎么降溫，至少這類房源處在相對(duì)優(yōu)勢(shì)的位置，最壞也不至于失去流動(dòng)性。所以非要在普通中小城市投資房產(chǎn)的話，基本也只有這兩類產(chǎn)品能選，緊緊跟隨主流改善需求。
此外，商務(wù)公寓、老大樓、超小戶、小產(chǎn)權(quán)、老公房、高總價(jià)豪宅等各種居住功能不強(qiáng)的房子，只有在一線城市才能成規(guī)模地細(xì)分市場(chǎng)，不建議普通購(gòu)房者去買(mǎi)，更不要有賣掉舊房去投資置業(yè)的想法。
“城市之間整體優(yōu)劣差距的內(nèi)部原因，是經(jīng)濟(jì)、人才等方面的巨大結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致。弱線城市魚(yú)龍混雜，好壞參半，任何一個(gè)行業(yè)內(nèi)人士都沒(méi)法逐個(gè)研究哪個(gè)樓盤(pán)更有潛力。這里只需要注意一點(diǎn)：盡量不要去干沙里淘金的事情，購(gòu)房不是打游戲，樓盤(pán)走勢(shì)和購(gòu)房成本并不成正比?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。（山西晚報(bào)記者 張磊）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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